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少用歪法控制风险 被限购族六种方式买房

2012/6/16 10:52:53  来源:http://roll.sohu.com/20120616/  阅读:次 字体:
摘要:少用歪法控制风险 被限购族六种方式买房
       如今楼市调控持续两年,房价开始下行,看到心仪的房子降价了不少,不仅刚需族,连一些被限购族也心痒难耐,想冲进楼市,寻个便宜。但是根据政策,这些被限购族已经不能在上海买房,实践中他们是如何操作的呢?

  第一类:卖一买一型

  程小姐夫妇在上海共有两套房,一套次新三房,一套老工房,属于被限购之列。程小姐认为,老工房虽然在市中心,但由于房龄太老,升值空间有限,最近打算卖掉老工房,在附近地段换套次新房,或者在郊区换套新房。

  点评:程小姐属于典型的卖一买一型,根据当下政策,名下拥有两套房产的家庭仍可以卖出一套后再买进一套,不会被界定为第三套房而遭遇限购。不过需要注意几点:一是当下是买方市场,老工房要迅速卖出的话,需要在价格上多让步。二是无论卖房还是买房,程小姐两次交易过程都需要缴纳税费和中介费。还有换房成功后,如果家庭人均住房面积超过60平方米,还需要对超出面积缴纳房产税。三是如今房地产投资增速在大幅下降,上海甚至出现房地产投资负增长,打开了一线城市房地产投资下降的通道,这也是自2008年以来,上海首次正式步入负增长区间。

  第二类:曲线买房型

  什么叫“曲线买房”?假离婚、用他人名义购买、用公司名义购买等等,都可以被称为曲线买房方式。对如何操作以及风险种种,各路媒体都已经连篇累牍地报道过。

  点评:“曲线买房”非常不靠谱。比如假离婚,很容易弄假成真。比如用公司名义买房,不能办理房贷,只能一次性付款;房屋产权登记在公司名下,契税一律3%,转让时要按15%—30%的税率缴纳企业所得税。如果纯粹是为了个人买房,这种办法操作性差,除了不能贷款,税费成本也超过个人购房。用他人名义买房,更是极易引发纠纷。

  第三类:弃住从商型

  对于被限购族来说,在限贷、限购的前提下,投资商业地产,似乎是一个不错的选择。而且,即使你没有被限购,在第二套住房的门槛提高后,已经等同于购买商业地产的标准。所以当下买办公楼、商铺甚至酒店式公寓的越来越多。

  点评:记者一位朋友,在2005年买了套小户型办公楼,近日她对记者表示,这套办公楼是自己投资房地产的最大败笔,卖不出去,租不上价。业内人士表示,与住宅相比,投资商业地产,风险更高。简单来说,商铺成死铺的不少见,但住宅无论多偏远、户型多差劲,都能租出去,只要价格足够有竞争力。

  第四类:买使用权型

  上海人林女士已在市中心地区拥有多套住房,受限购政策制约,目前没有购房资格,但她仍痴迷买房。在朋友建议下,她动起了购买使用权房的念头,既能出租,又能升值。她表示,市中心小面积使用权房,几平方米也可以,总价最好在60万元以内,过十年甚至二十年,熬到拆迁就好了,孩子现在4岁,20年后这就是送给孩子的结婚贺礼。

  点评:业内人士指出,购买使用权房,需要注意几点:一是使用权房交易手续较为繁琐;二是购房者必须为上海户籍;三是需一次性付款,无法办理贷款;四是出租回报率较低。

  第五类:买外地房型

  谈先生在静安区已经有两套房,由于房贷压力较小,这两年,他手头上攒下了30多万元。他认为,自己的房贷是7折利率,没必要提前还款。他将眼光瞄准了老家县城的房子。今年初,他在河南老家县城全款买下一套三房,仅20多万元。他对记者说:“父母在老家的房子很破,在县城买房改善了父母的住房条件,而且自己老了后也可居住。再说县城房子仅2500元/平方米,应该还有上升空间。 ”

  点评:除了在老家买房外,上海购房者还喜欢在周边买房,比如昆山、太仓、无锡等,在限购背景下,这样无疑分散投资,而且还能改善家人的居住条件。

  第六类:买外国房型

  如今海外房产可谓炙手可热,近两年的房展会,海外房产都是当仁不让的主角。

  点评:现在房地产消费已进入全球化时代。在中国住宅限购的情况下,“到海外买房”成为一种时尚。海外买房投资,看起来很美,但很多事实也证明,海外房产是带刺的玫瑰,一不小心就会被刺得满手是血。

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